Guía para hipotecas de no residentes en España

¿Sueñas con tener una propiedad en España sin vivir en España? No estás solo o sola. Miles de personas que viven fuera de España se lanzan cada año a comprar una vivienda aquí: algunos como inversión, otros como segunda residencia y muchos simplemente porque quieren tener su propio rincón al sol (ya sabemos que el jamón, la siesta y las cañitas son parte del motivo).

La buena noticia es que si puedes conseguir una hipoteca siendo no residente. La no tan buena: en ocasiones no es tan fácil como si vives en el país.

A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber para lograrlo sin perder la cabeza en el intento.

¿Qué se considera “no residente”?

Antes de hablar de condiciones, papeles o bancos, conviene tener claro si entras en esta categoría. Porque no se trata de si eres español, británico o canadiense, sino de dónde resides fiscalmente.

Ser “no residente” significa que no pasas más de 183 días al año en España y no tributas aquí. Es decir: puedes tener DNI o pasaporte español, pero si vives en México, Alemania o Qatar y haces tu declaración de la renta allí, eres no residente a efectos bancarios.

Esto afecta a cómo los bancos evalúan tu perfil, qué documentación te piden y qué condiciones te ofrecen.

¿Se puede conseguir una hipoteca siendo no residente?

Sí, se puede. Pero no es lo mismo que pedirla viviendo en Madrid o Valencia. Desde el punto de vista del banco, prestar dinero a alguien que vive fuera implica más riesgo y más papeleo, así que las condiciones suelen ser más exigentes.

Dicho esto, vivimos en un mundo cada vez más globalizado y por ello más entidades en España ofrecen productos pensados para compradores internacionales. Y eso es buena noticia, porque el mercado inmobiliario español sigue atrayendo muchísimo interés foráneo.

¿Qué condiciones ofrecen los bancos?

Aquí entramos en materia: ¿cuánto dinero te prestan? ¿a qué tipo de interés? ¿en cuántos años lo puedes devolver? Las respuestas, como casi siempre, dependen de tu perfil, país de origen, ingresos y del banco concreto. Pero te damos las referencias generales más comunes:

• Financiación de hasta el 70% del valor de compra o tasación (el menor de los dos). Algunos más conservadores se quedan en el 60%.
• Tipos de interés a Julio de 2025 que ofrecen los bancos: TAE del 3.5% al 5% para hipotecas fijas.
• Tipos de interés a Julio de 2025 con h2b Hipotecas: TAE a patir del 1,80% para hipotecas fijas.
• Plazos habituales: 20-25 años. Algunos casos excepcionales permiten llegar a 30.

Y por supuesto, te pedirán ingresos demostrables, estabilidad laboral y un buen historial crediticio en tu país.

¿Qué documentación vas a necesitar?

Si pensabas que con enseñar tu nómina bastaba… spoiler: debe ser buena, pero no será suficiente. Para que un banco español te preste dinero viviendo tú en otro país, quiere conocerte mejor que tu portera. Aquí entra el poder del papeleo y nuestra inestimable ayuda, guiño, guiño.

Necesitarás:

• Tu pasaporte (o NIE si ya lo tienes)
• Certificado de no residencia
• Contrato laboral vigente y últimas tres nóminas
• Declaración de la renta de los últimos 1-2 años
• Extractos bancarios recientes
• Informe de tu historial crediticio
• Contrato de arras o reserva de la vivienda
• Traducciones juradas si los documentos no están en español

Tip h2b: cuanto antes empieces a recopilarlo todo, mejor. Algunos documentos tardan y deben tener fecha reciente, habitualmente no más de seis meses.

¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado?

Este punto es crucial. Porque incluso si te dan la hipoteca, el banco no va a cubrir todo el valor de la vivienda. Tendrás que poner una entrada importante (probablemente más que si fueras residente en España a nivel fiscal), además de pagar los clásicos gastos asociados a la operación.

Ejemplo práctico:

• Piso en la Costa del Sol por 250.000 €
• Hipoteca al 65%: te prestan 162.500 €
• Tú pones: 87.500 € de entrada
• Y además: ~27.000 € en impuestos, notaría, registro, tasación…

Total: 114.500 € de ahorro necesario

¿Qué bancos dan hipotecas a no residentes?

No todas las entidades están preparadas para atender a clientes que viven fuera, pero cada vez más bancos tienen departamentos especializados para este tipo de operaciones.

Algunos de los más activos son:

• Banco Sabadell
• CaixaBank (HolaBank)
• Bankinter
• Santander
• BBVA

Y además, con la ayuda de un broker como h2b Hipotecas te buscamos el mejor banco y las mejores ofertas exclusivas para tus necesidades sin que tengas que ir a visitarlos todos.

¿Qué otros gastos debes tener en cuenta?

Como te comentábamos, además del propio gasto de la vivienda y la entrada, hay más gastos que siempre van asociados a la compra:

Impuestos:

• Vivienda nueva: IVA del 10% + AJD (0,5%-1,5%)
• Vivienda usada: ITP (6%-10% según la comunidad)

Otros gastos:

• Tasación (~400 €)
• Notaría, registro y gestoría (~1,5%-2%)
• Seguro de hogar (obligatorio)
• Comisión de apertura (~0,5%, si aplica)

Tip h2b: Calcula entre 10% y 13% del valor del inmueble en costes adicionales.

¿Cuáles son las principales dificultades para conseguir una hipoteca para no residentes?

Por el hecho de no ser residentes debes tener en cuenta algunos de los obstáculos que te puedes encontrar en el camino hacia tu propiedad, como por ejemplo:

• Desembolso inicial elevado: entre entrada y gastos, deberías tener entre sobre el 40% del precio ahorrado.
• Condiciones menos ventajosas: intereses y comisiones más altas que para residentes.
• Burocracia compleja: papeleo, traducciones, legalizaciones, trámites lentos.
• Riesgo de tipo de cambio: si cobras en moneda extranjera, el euro puede jugarte malas pasadas.
• Pocas alternativas fuera de España: la mayoría de bancos extranjeros no financian propiedades en España.

Consejos prácticos y errores comunes a evitar

• Consigue tu documentación lo antes posible
• No te quedes con una sola oferta
• Controla el tipo de cambio y comisiones de transferencias
• Cuenta con la ayuda de un broker que conozca el mercado local
• Planifica tus finanzas antes de empezar a pedir información
• Ten paciencia: esto no es Amazon Prime

¿Qué dicen los datos sobre las hipotecas no residentes?

• En 2024 se vendieron 93.000 viviendas a extranjeros, un 14,6% de todas las compraventas.
• En Baleares, 1 de cada 3 viviendas vendidas fue a extranjeros.
• El 41,9% de esas compras fueron hechas por no residentes.
• Precio medio pagado por no residentes: 3.063 €/m² vs 1.795 €/m² por residentes.
• El importe medio de hipotecas en 2024 fue de 152.377 €, un 8,3% más que en 2023.
• En el primer trimestre de 2024, los extranjeros firmaron el 24% de las hipotecas, con una media de 190.406 € por préstamo.

Conclusión: aunque la mayoría compra al contado, cada vez más extranjeros se hipotecan en España.

¿Puedo pedir la hipoteca con otra persona que sí reside en España

Sí. Puedes hacerlo de forma conjunta, y a veces mejora las condiciones si el coprestatario tiene buen perfil financiero.

¿Qué pasa si cambio de país o residencia fiscal tras firmar?

No hay penalización, pero deberás notificarlo. Puede afectar a tu fiscalidad y a futuras gestiones con el banco.

¿Puedo comprar como empresa extranjera?

Sí, aunque es más complejo y los bancos exigen más garantías. Es común en operaciones de inversión.

¿Mi tipo de visa en el extranjero afecta?

Sí, especialmente si influye en tu estabilidad laboral o fiscal. Un visado temporal puede generar dudas en los bancos.

¿Tener ingresos en euros ayuda?

Sí. Elimina riesgos de tipo de cambio y mejora la valoración de solvencia ante el banco.

¿Qué pasa si vivo parte del año en España?

Lo importante es donde tributas. Si haces la renta fuera, eres no residente, aunque vengas con frecuencia pero no llegues a los días mínimos.

¿Puedo amortizar anticipadamente?

Sí, en la mayoría de los casos sin penalización (o con una comisión baja regulada por ley).

¿Aceptan ingresos por alquiler o dividendos?

Sí, siempre que estén bien documentados y sean estables. El banco quiere ver solvencia.

¿Puedo cambiar de banco luego?

Sí, por subrogación o cancelación y nueva firma. Pero asegúrate de que otro banco quiera asumir tu perfil como no residente.

¿Hay hipotecas en dólares o libras?

No. Se formalizan en euros, aunque la ley permite cambiar la moneda si hay fuertes fluctuaciones.

¿Puedo hacer todo a distancia?

Sí, con apoderamiento notarial. Muchos clientes gestionan todo sin venir a España.

¿Mi edad influye?

Sí. Generalmente no te dejarán terminar el préstamo más allá de los 70-75 años de edad.

¿Qué diferencia hay entre no residente y extranjero residente?

El residente fiscal tiene mejores condiciones y deducciones. No es lo mismo vivir en España que simplemente tener pasaporte español.

¿Puedo alquilar mi propiedad a largo plazo con una hipoteca para no residente?

Sí, y muchos lo hacen. Solo asegúrate de tener el seguro adecuado y tributar correctamente.

¿Cómo te puede ayudar h2b Hipotecas?

En H2B somos especialistas en hipotecas para no residentes. Hemos gestionado operaciones con clientes de más de 40 países. Por eso ofrecemos la Hipoteca Easy , especialmente pensada para no residentes y ciudadanos extranjeros, donde nos encargamos de todo el proceso por ti.

Revisamos tu caso gratis y sin compromiso. Y sí, hablamos tu idioma (y el del banco también). Comprar casa en España sigue siendo una inversión sólida, con buena demanda de alquiler y alta calidad de vida. Solo necesitas información clara, un poco de paciencia y un buen aliado.

La ayuda de un buen especialista en hipotecas es habitualmente algo que se valora muchísimo más al acabar el proceso que al principio, pero en el caso de hacerlo desde otro país ¡el valor de nuestro servicio aumenta exponencialmente!

Así pues…¡Nos vemos en tu nueva terraza mediterránea (o atlántica)!