Gastos y costes asociados a una hipoteca ¿quién paga qué?

Comprar una casa es una gran decisión. Ilusionante, importante… y como muchas cosas buenas en la vida, cara. En h2b Hipotecas vemos lo mismo cada semana: clientes que tienen claro el piso, la cuota y hasta el color de las paredes, pero no saben exactamente cuánto dinero necesitan el día de la firma. Y ahí empiezan los nervios.

Lo primero: entendamos los tipos de gastos asociados a una hipoteca

Empezamos este artículo intentando poner un poco de orden pequeño desmadre de pagos, gastos y costes. Spoiler: afortunadamente, no todo lo pagas tú.

Hay dos tipos de gastos, y confundirlos es un clásico a la hora de plantearse la adquisición de una vivienda o propiedad

• Gastos de compra: existen siempre. Compres con hipoteca, sin hipoteca o con una maleta llena de billetes.
• Gastos de hipoteca: solo existen si pides dinero al banco. Y aquí, desde la ley de 2019, los bancos pagan bastante mas gastos que antes.

¿Y qué cambió esta ley? La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, promulgada en 2019 por el Gobierno de España para adaptar la normativa hipotecaria a la directiva europea 2014/17/UE y reforzar la protección del consumidor, modificó de forma clara el reparto de los gastos asociados a la hipoteca: desde entonces, el banco asume la notaría de la escritura de hipoteca, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que el comprador solo paga la tasación del inmueble y, en su caso, las copias adicionales que solicite. Este cambio, impulsado tras años de litigios y sentencias por cláusulas abusivas, supuso según el Banco de España un ahorro medio para el cliente de entre 2.500 y 4.000 euros, poniendo fin a una de las principales fuentes de sobrecostes en la firma de hipotecas antes de 2019.

De hecho, aunque esto es un tema aparte, si firmaste tu hipoteca antes de 2019, es muy probable que pagases gastos que hoy ya no te corresponderían. Esto se debe a que durante años los bancos cargaron al cliente prácticamente todos los costes de formalización, algo que después los tribunales consideraron abusivo en muchos casos.

Gracias a varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, hoy es posible reclamar parte de esos gastos, siempre que la hipoteca se firmara antes de la entrada en vigor de la Ley de 2019.

Gastos de compra de una vivienda (estos sí son tuyos)

Empecemos a rascarnos el bolsillo. Cuando compras una vivienda de segunda mano en España pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto grava la transmisión de un inmueble entre particulares y existe por una razón muy sencilla: en este tipo de operaciones no se paga IVA. Es decir, o una cosa o la otra, pero Hacienda nunca se queda sin postre.

El ITP no es un invento moderno ni una rareza española. Está regulado en nuestro país desde 1987, con la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aunque su origen fiscal es anterior. Además, es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada una fija su propio tipo. Por eso no se paga lo mismo en Madrid que en Cataluña o en la Comunidad Valenciana. ¿Justo? ¿Injusto? No somos quien para juzgarlo, pero como verás la diferencia puede ser substancial.

En 2025-2026, los tipos generales del ITP en España se mueven entre el 6 % y el 10 %, con una media nacional cercana al 8 %, según datos del Ministerio de Hacienda y las normativas autonómicas vigentes.

Aunque el nombre suene muy nuestro, España no es una excepción en Europa. La mayoría de países europeos aplican un impuesto equivalente cuando compras vivienda de segunda mano, y, si te sirve de consuelo, en algunos casos es incluso más elevado que aquí. Lo que cambia es el nombre… y a veces el susto.

País	Impuesto equivalente	Tipo aproximado
España	ITP	6 % – 10 %
Francia	Droits de mutation	~5,8 %
Italia	Imposta di registro	2 % / 9 %
Portugal	IMT	6 % – 8 %
Alemania	Grunderwerbsteuer	3,5 % – 6,5 %
Bélgica	Droits d’enregistrement	10 % – 12,5 %
Países Bajos	Transfer tax	2 %

En este contexto, España está en la media alta, pero no es el país más caro. La gran diferencia es que aquí el tipo depende mucho de la comunidad autónoma, mientras que en otros países es más homogéneo.

Cuando compras vivienda nueva, el esquema cambia por completo: en lugar de ITP se paga IVA, generalmente del 10 % (4 % en vivienda protegida), y además AJD, que suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad. En la práctica, esto hace que comprar obra nueva implique un sobrecoste fiscal de entre el 11 % y el 13 % sobre el precio de la vivienda.

Otros gastos que aparecen sí o sí

Además de los impuestos, hay una serie de gastos administrativos que aparecen siempre que compras una vivienda. No son los más altos, pero sí obligatorios, y conviene entender qué son y por qué existen, para que no parezcan cargos “misteriosos” ni te anden con subterfugios. ¡Vamos allá!

Notaría (escritura de compraventa).
La notaría se encarga de dar forma legal a la compraventa. El notario no está ahí solo para poner sellos: verifica la identidad de las partes, comprueba que la vivienda está libre de cargas (o que se cancelan correctamente), y deja constancia oficial de la operación. Sus honorarios están regulados por arancel, no se los inventa cada notario, y dependen principalmente del precio de la vivienda y de la extensión de la escritura. En una compraventa habitual, el coste suele situarse entre 600 y 900 euros. A mayor precio o más complejidad, más páginas… y más coste.

Registro de la Propiedad.
Una vez firmada la escritura, toca inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este trámite es el que te convierte oficialmente en propietario frente a terceros. Hasta que el inmueble no está inscrito, la compra existe, pero no está plenamente protegida. Al igual que la notaría, el Registro funciona con aranceles oficiales, y su coste suele moverse entre 200 y 400 euros, dependiendo del valor del inmueble y del número de inscripciones que haya que practicar.

Gestoría.
La gestoría no es obligatoria por ley, pero cuando hay hipoteca es prácticamente estándar. Su función es coordinar todos los trámites posteriores a la firma: liquidar impuestos, presentar escrituras en el registro, hacer seguimientos y evitar errores de plazos o documentación. En la práctica, la gestoría es la que evita que tengas que ir de ventanilla en ventanilla durante semanas. Su coste habitual se sitúa entre 200 y 400 euros. Desde la ley de 2019, cuando la gestoría está vinculada a la hipoteca, este gasto lo asume el banco, no el comprador.

En conjunto, notaría, registro y gestoría no suelen ser los gastos que más preocupan, pero suman. Tenerlos bien calculados desde el principio ayuda a llegar a la firma sin sobresaltos ni cargos inesperados.

Gastos de la hipoteca: aquí el banco paga la ronda

Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, la mayoría de los gastos de la hipoteca no salen de tu bolsillo. Y esto es algo que todavía mucha gente no tiene claro asi que vamos a desgranarlos.

Tasación.
La tasación es el informe que determina cuánto vale realmente la vivienda a ojos del banco. No es una estimación ni un precio de mercado al azar, sino un documento oficial realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. La entidad lo necesita para calcular cuánto puede prestarte y sobre qué valor se apoya la hipoteca. Por eso este gasto lo paga el comprador: la tasación se hace para evaluar la operación, incluso antes de saber si firmarás con ese banco o con otro.

Copias de escrituras.
Además de la escritura original, puedes solicitar copias simples o autorizadas de la hipoteca. No son obligatorias, pero muchos clientes las piden para su archivo personal o para otros trámites. Como son un extra voluntario, este coste corre a cargo del comprador.

Notaría
Aquí hablamos exclusivamente de la escritura de la hipoteca, no de la compraventa. El notario se encarga de dar forma legal al préstamo, verificar que el contrato cumple la ley y que el cliente entiende lo que firma. Este gasto lo paga el banco porque la escritura hipotecaria existe para garantizar el préstamo, no para la compra del inmueble.

Registro de la hipoteca.
Una vez firmada la hipoteca, esta se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esto sirve para dejar constancia pública de que la vivienda está hipotecada y de que el banco tiene un derecho real sobre ella. De nuevo, es un trámite que protege al banco, por lo que el coste corre a su cargo.

Gestoría.
La gestoría coordina todos los trámites posteriores a la firma de la hipoteca: presentación de escrituras, inscripción en el registro, liquidación de impuestos y seguimiento de todo el proceso. Aunque no es obligatoria por ley, en la práctica es estándar en las hipotecas actuales. Desde la ley de 2019, cuando la gestoría está vinculada a la hipoteca, la paga el banco.

AJD de la hipoteca.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la formalización del préstamo hipotecario en escritura pública. Antes de 2019 este impuesto lo pagaba el cliente, pero la ley cambió el criterio y ahora lo asume el banco. Tiene sentido: el AJD está ligado a la existencia del préstamo hipotecario, no a la compra en sí.

Un resumen de quién paga qué en los gastos de la hipoteca

Básicamente, el comprador paga lo que sirve para valorar la operación (tasación) o lo que solicita de forma voluntaria (copias) mientras que el banco paga todo lo que sirve para formalizar y garantizar su préstamo.

Concepto	Comprador	Banco
Tasación	Sí	No
Copias de escrituras	Sí	No
Notaría (hipoteca)	No	Sí
Registro	No	Sí
Gestoría	No	Sí
AJD hipoteca	No	Sí

Según el Banco de España, este cambio introducido en 2019 como hemos comentado, supuso un ahorro medio de entre 2.500 y 4.000 euros para los compradores. No es poco, especialmente cuando estás contando euros para llegar a la firma.

Vale entonces…¿Cuánto dinero necesitas realmente?

Vamos a poner números porque los porcentajes están muy bien, pero la vida se paga en euros.

Ejemplo 1: vivienda de segunda mano de 200.000 €

Concepto	Cataluña (ITP 10 %)	Madrid (ITP 6 %)
ITP	20.000 €	12.000 €
Notaría	750 €	750 €
Registro de la Propiedad	300 €	300 €
Tasación	400 €	400 €
Gestoría	300 €	300 €
Total gastos	21.750 €	13.750 €

Diferencia total: 8.000 € a favor de Madrid, para el mismo piso y el mismo precio.

Esta tabla deja claro por qué la comunidad autónoma (y sus políticas fiscales) es clave a la hora de calcular los gastos reales de una compra y por qué conviene huir de estimaciones genéricas o medias, ya que el coste puede variar mucho.

Ejemplo 2: vivienda nueva de 250.000 €

Concepto	Coste
IVA (10 %)	25.000 €
AJD (1 %)	2.500 €
Otros gastos	1.500 €
Total gastos	29.000 €

Aquí el extra se va por encima del 11 %. Nada raro, nada inesperado… si lo sabes antes.

Consejos h2b para no llevarte sustos de última hora

• Calcula siempre entre un 9 % y un 12 % adicional sobre el precio de compra.
• Pregunta si el banco asume o devuelve la tasación.
• Pide un desglose completo antes de firmar nada.
• Revisa bien los impuestos aplicados según la comunidad.
• Si algo no cuadra, probablemente no es que seas desconfiado: es que hay que revisarlo.
• Consigue tu mejor hipoteca con nosotros y estaremos bien atentos a que te cobren lo que se debe y ni un euro mas

Preguntas frecuentes (las que siempre salen y algunas más)

¿Puedo financiar los gastos dentro de la hipoteca?
Directamente no. Los impuestos y gastos de compra se pagan aparte, aunque existen estructuras que permiten reducir la aportación inicial si el perfil financiero lo permite.

¿Los gastos cambian si compro con pareja?
No. El coste total es el mismo; lo único que cambia es cómo se reparte entre los compradores.

¿Comprar para invertir tiene otros gastos?
No hay gastos adicionales en la compra, pero sí conviene analizar la rentabilidad neta teniendo en cuenta impuestos, gastos recurrentes y posibles periodos sin ingresos.

¿Hay bonificaciones fiscales?
Sí. Algunas comunidades aplican tipos reducidos de ITP para jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida o personas con discapacidad, siempre que se cumplan los requisitos.

¿Cuándo se pagan los gastos?
La mayoría se pagan el día de la firma o en los días inmediatamente posteriores. El ITP suele liquidarse en un plazo de 30 a 60 días, según la comunidad autónoma.

¿Siempre se paga ITP al comprar una vivienda?
Solo cuando compras vivienda de segunda mano. En vivienda nueva se paga IVA y, en su caso, AJD.

¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor de referencia catastral?
Se paga sobre el mayor de los dos. Si el valor de referencia es más alto que el precio de compra, Hacienda aplicará ese valor.

¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia catastral?
Hacienda puede revisar la operación y reclamar la diferencia del impuesto, junto con recargos e intereses.

¿El valor de referencia catastral se puede recurrir?
Sí, aunque no es automático ni rápido. Normalmente primero se paga el impuesto y después se recurre, aportando tasaciones u otras pruebas.

¿Puedo pagar menos ITP de forma legal?
Solo si tienes derecho a un tipo bonificado o compras en una comunidad con un tipo más bajo. No es un impuesto negociable.

¿Qué ocurre si no pago el ITP dentro del plazo?
Se aplican recargos, intereses y, en algunos casos, sanciones. Conviene liquidarlo siempre dentro del plazo legal.

¿Por qué el ITP es distinto en cada comunidad autónoma?
Porque es un impuesto cedido a las comunidades, que fijan su tipo dentro de los márgenes legales.

¿En qué países europeos existe un impuesto similar al ITP?
En la mayoría. Francia, Italia, Alemania, Portugal, Bélgica o Países Bajos tienen impuestos equivalentes al comprar vivienda usada.

¿El banco puede exigirme pagar gastos de hipoteca que marca la ley que debe asumir?
No. Desde 2019, el reparto de gastos está claro y el banco no puede trasladar esos costes al cliente.

¿Puedo elegir notario?
Sí. El comprador tiene derecho a elegir notario, aunque muchas operaciones ya vienen bastante encarriladas.

¿El banco puede obligarme a usar su gestoría?
Es habitual que la operación se tramite con una gestoría, pero desde 2019 ese coste lo asume el banco.

¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de compra?
Puede implicar aportar más dinero o buscar soluciones alternativas. Cada caso tiene distintas opciones.

¿Puedo pagar los gastos con dinero prestado por un familiar?
Sí, es legal, pero conviene documentarlo correctamente para evitar problemas fiscales posteriores.

¿Los gastos son distintos si compro una vivienda ocupada, de banco o de herencia?
En lo esencial no. Los impuestos y gastos se aplican igual, aunque puede haber matices en plazos y documentación.

¿Si compro en subasta pago los mismos impuestos?
Sí. El ITP se aplica igualmente, aunque la base imponible puede tener particularidades según el caso.

¿Los gastos cambian si soy autónomo o empresa?
Los gastos de compra son los mismos, aunque el tratamiento fiscal posterior puede variar.

¿Tengo que llevar todo el dinero a notaría el día de la firma?
No siempre. Algunos gastos se pagan antes y otros después, pero conviene tener todo previsto y disponible.

¿Puedo firmar la compra aunque todavía no haya pagado el ITP?
Sí. El ITP se paga después de la firma, dentro del plazo legal.

¿Quién se encarga de pagar los impuestos, yo o la gestoría?
Normalmente la gestoría los tramita, pero el dinero sale del comprador.

¿Me pueden reclamar gastos años después de comprar?
Sí, si hubo errores en la liquidación de impuestos o valores incorrectos.

¿Puedo reclamar gastos de hipoteca si ya la he cancelado?
En algunos casos sí, si la hipoteca se firmó antes de 2019 y estás dentro del plazo legal.

¿Comprar sin hipoteca sale más barato en gastos?
Te ahorras los gastos de la hipoteca, pero los gastos de compra son exactamente los mismos.

¿Estos gastos son deducibles en el IRPF?
En general no, salvo casos muy concretos como inversiones o vivienda habitual adquirida antes de 2013.

Conclusión

Y colorín colorado….felicidades por llegar hasta aquí. Comprar una casa tiene gastos, sí. Pero no son un misterio ni deberían pillarte por sorpresa. Saber quién paga qué y cuánto cuesta realmente la operación es la diferencia entre firmar tranquilo o firmar con taquicardia.

Si estás pensando en comprar y quieres saber con números reales cuánto necesitas y si tu operación es viable, en h2b lo revisamos contigo. Sin letra pequeña, sin sustos y con los pies en el suelo. Nos conocemos estos gastos mejor que la palma de nuestra mano.

Porque en h2b, ya sabes… ¡Qué no sea por la hipoteca!