Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida. En el camino hacia la compra, hay un documento clave que casi con total seguridad se cruzará en tu camino: el contrato de arras. En h2b Hipotecas, queremos asegurarnos de que entiendas cada paso del proceso de compra de tu vivienda, y entre muchos otros temas, hoy te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre este contrato crucial.
Según la RAE, las arras son la «Señal que se da como garantía en un contrato’ y ‘conjunto de trece monedas que simbólicamente intercambian los contrayentes durante la ceremonia católica del matrimonio’. La palabra arras proviene del latín arrhae, que a su vez proviene del griego ἀρραβών arrabṓn que a su vez proviene del paleo-sirio erabatu. Como ves, la humanidad lleva firmando arras desde hace muuuucho tiempo. Hoy nos centraremos en las arras inmobiliarias. Las del matrimonio las dejaremos para otro día 😉
¿Qué es un contrato de arras?
Imagina que estás en una pastelería y ves el pastel de tus sueños. El pastel que llevabas tiempo buscando y nunca encontrabas. El pastel que tiene todos los ingredientes que querías. El único problema es que el pastel es muy caro, pero sabes que te van a dejar el dinero necesario para comprarlo ahora que lo has encontrado. Como no quieres que nadie más se lo lleve mientras consigues el dinero, acuerdos con la pastelería darle un bocado al pastel para confirmar que será tuyo. El contrato de arras es como darle el mordisco a ese pastel, señalando que te lo quedarás. Es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad, donde el comprador entrega una cantidad de dinero como señal para reservar la vivienda. Este contrato establece las condiciones bajo las cuales se realizará la compraventa y sirve como garantía para ambas partes pero como verás a continuación… no es un mordisco como cualquier otro.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Para que el contrato de arras sea válido y útil, no sirve escribirlo en una servilleta del bar. Necesitaremos algo más «oficial» y debe contener ciertos elementos como:
- Identificación de las partes: Nombres completos, DNI y domicilios del comprador y el vendedor.
- Descripción y documentación del inmueble: Datos registrales (catastro,cédula, etc), dirección y características de la propiedad, nota simple, certificado energético, cargas, etc.
- Precio de venta: Importe total acordado para la compraventa.
- Importe de las arras: Cantidad entregada como señal, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de venta. Este importe quedará descontado del importe final de la compraventa al realizarse la misma.
- Plazo para la formalización de la compraventa: Fecha límite para la firma de la escritura pública.
- Condiciones específicas: Cualquier condición adicional pactada entre las partes, como reformas necesarias, derramas, mobiliario, situaciones especiales, pago del IBI, etc.
- Tipo de arras: el tipo de arras que se realiza, como veremos a continuación.
- Entrega de llaves: normalmente se entregan el día de la compraventa, pero si no fuera a ser así se debe dejar escrito.
- Firma: la firma, fecha y lugar en que se realizan.
¿Quién hace el contrato de arras?
El contrato de arras lo pueden redactar tanto el comprador como el vendedor, aunque lo más común es que lo haga una agencia inmobiliaria o un abogado especializado para asegurar que todo esté en orden y evitar sorpresas desagradables. Es importante que te leas 50 veces todo el contenido del contrato, y si puede revisarlo otra persona entendida en la materia, mejor que mejor.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Básicamente existen tres tipos principales de arras en el mercado inmobiliario español:
- Arras confirmatorias: El contrato de arras confirmatorias es un compromiso firme entre las partes para completar la compraventa de un inmueble. Aquí, el comprador da un anticipo del precio total, garantizando que ambas partes están comprometidas. Si no se especifica el tipo de arras, se asume que son confirmatorias. Si alguien incumple, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, aunque necesitará presentar una demanda judicial. Según el artículo 1.124 del Código Civil, la parte afectada puede optar por el cumplimiento del contrato o su finalización, solicitando compensación y pago de intereses en ambos casos. Solo se firman arras así en caso de estar 100% seguro de la compra.
- Arras penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado. Si es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Es como la opción de «me lo pienso mejor» pero con consecuencias.
- Arras penales: Funcionan como una penalización en caso de incumplimiento. Si una de las partes no cumple, la otra puede optar por exigir el cumplimiento o recibir una indemnización pactada previamente. La principal diferencia entre las arras penales y las confirmatorias es básicamente su función ya que las arras confirmatorias son un anticipo del precio total de la compraventa de la vivienda mientras que las arras penales es una cantidad acordada para específicamente solo para el cumplimiento del contrato
¿Entonces qué arras debo elegir?
Pues como decía la canción, depende. Las arras penitenciales son las más habituales ya que benefician tanto a comprador como vendedor y son las únicas que permiten desistir del contrato sin la necesidad de que se intervenga por vía judicial.
Pero si te quieres que la venta de tu vivienda esté asegurada y tu comprador no se eche atrás entonces deberías firmar una de las otras dos opciones: confirmatorias o penales.
¿Cuánto cuesta un contrato de arras?
El coste de un contrato de arras puede ser muy variable. Si el comprador y el vendedor lo hacen de forma particular, el mismo no tiene ningún coste. Normalmente el contrato de arras se realiza a través de un agente inmobiliario que lo ofrece incluido en la comisión por su servicio. Si por el contrario deseas que un abogado lo redacte el precio medio andaría sobre los 300€.
¿Qué ocurre alguien incumple el contrato de arras (vendedor o comprador)?
Incumplir un contrato siempre es un mal asunto pero veamos qué pasa en cada caso en concreto:
Arras confirmatorias:
- Comprador incumple: Pierde el dinero entregado.
- Vendedor incumple: Devuelve el doble de la cantidad recibida. La parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios mediante demanda judicial.
Arras penitenciales:
- Comprador incumple: Pierde el dinero entregado.
- Vendedor incumple: Devuelve el doble de la cantidad recibida. Ambas partes pueden desistir del contrato con una penalización económica.
Arras penales:
- Cualquier incumplimiento: La parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o recibir una indemnización pactada previamente.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
No es obligatorio, pero es altamente recomendable. Este contrato proporciona seguridad y claridad a ambas partes, ayudando a evitar malentendidos y problemas futuros. Es como tener un recibo oficial por el mordisco del pastel.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
El plazo se especifica en el propio contrato pero lo más habitual es dar un plazo entre los 60 y 90 días.
¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
Si vence el plazo establecido en el contrato de arras sin que se haya formalizado la compraventa, el contrato puede quedar sin efecto y se aplicarán las penalizaciones acordadas. ¡Es importante cumplir con los plazos para que todo salga bien!
¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?
Si no te conceden la hipoteca y no puedes completar la compra, perderás el dinero entregado como arras, a menos que el contrato especifique una cláusula de desistimiento por no concesión de financiación. Asegúrate de incluir esa cláusula o de tener tu hipoteca aprobada con 100% de seguridad.
Repite conmigo: no firmaré arras sin tener la hipoteca preaprobada.
¿Se puede prorrogar el contrato de arras?
Sí, se puede prorrogar si ambas partes están de acuerdo. Se deberá firmar un acuerdo adicional que extienda los plazos y condiciones del contrato original.
¿Se pagan impuestos por las arras?
Las arras no implican un pago de impuestos per se si se incluyen en la operación de venta. Se suman a la ganancia o pérdida patrimonial de la venta de la casa, tributando entre el 19% y el 26% según la diferencia entre el valor de venta y compra más gastos e impuestos, según la Dirección General de Tributos (DGT).
¿Se pagan impuestos en caso de desistimiento?
Si el comprador desiste, también se debe tributar por las arras recibidas, generando una ganancia o pérdida patrimonial. La DGT lo confirma en sus consultas vinculantes V2358-20, V3261-20 y V379-20. Si el vendedor desiste y decide no seguir adelante con la venta, normalmente deberá devolver el doble de las arras entregadas al comprador. Este pago también puede tiene implicaciones fiscales. Según la normativa fiscal, esta devolución podría considerarse una pérdida patrimonial para el vendedor. En consecuencia, deberá incluir esta pérdida en su declaración de impuestos y el comprador en la suya.
Vamos que hacienda siempre le da un bocadito a tu pastel 😉
¿Las arras tributan por ITP o por IVA?
La tributación de las arras depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, pues la primera tributa por IVA y la segunda por ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales)
Tributación por ITP:
- Aplica en segundas entregas o posteriores transmisiones del inmueble.
- No genera impuestos al firmar el contrato de arras.
- El ITP se paga al momento de la entrega del inmueble, con una tasa que varía entre el 7% y el 11% según la Comunidad Autónoma.
Tributación por IVA:
- Aplica en primeras entregas por el promotor o en segundas entregas si se renuncia a la exención del IVA.
- Las arras tributan como un pago anticipado, devengando IVA en el momento de la entrega.
- Tipos impositivos: 21% para locales o solares, 10% para viviendas y 4% para Viviendas de Protección Oficial (VPO).
¿Qué ocurre si fallece el vendedor tras la firma del contrato de arras?
La vida es así y en ocasiones suceden estos casos El fallecimiento del vendedor se considera un caso de fuerza mayor, lo que significa que las obligaciones del contrato pueden quedar exentas según el artículo 1105 del Código Civil. Pero, ¡no te preocupes! Si los herederos quieren seguir adelante con la venta, pueden hacerlo y mantener el compromiso del fallecido. Si no desean continuar, pueden resolver el contrato y devolver al comprador el dinero de las arras, pero claro te quedarías sin la vivienda.
¿Qué ocurre si el contrato de arras no está firmado por el vendedor?
Las firmas, importan. Para que un contrato de arras (y en general cualquier contrato) tenga validez legal, debe estar firmado por ambas partes: comprador y vendedor. La firma del vendedor es válida solo si la realiza el propietario de la vivienda. Si no es así, el contrato es nulo y no tiene efecto. Sin embargo, hay algunas posibles excepciones:
- Firma de la inmobiliaria: Válido si tiene poder otorgado por el vendedor.
- Inmobiliaria espera ratificación: si la inmobiliaria adelanta la firma, solo será válido una vez ratificado por el propietario.
- Inmobiliaria como promotora: Válido si es también la propietaria del inmueble.
- Varios copropietarios: Deben firmar todos, salvo que uno tenga poder legal para representar a los demás.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?
El contrato de arras es un preacuerdo que garantiza la reserva del inmueble y establece las condiciones básicas para la compraventa. El contrato de compraventa es el acuerdo definitivo que transfiere la propiedad del inmueble. Es como la diferencia entre reservar tu pastel y finalmente llevártelo a casa.
¿Un contrato de reserva y uno de arras son lo mismo?
Aunque se parecen, no son lo mismo. Como hemos visto, el contrato de arras está regulado por el Código Civil, lo que brinda mayor seguridad jurídica. El contrato de reserva no tiene esta regulación. Por otra parte, el contrato de arras, se puede rescindir con consecuencias claras y el contrato de reserva estás obligado a cumplirlo a menos que haya una cláusula específica para rescindirlo.
Felicidades por llegar hasta aquí ya eres un experto o experta en el mundo de los contratos de arras. 👏👏
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