¿Qué es una hipoteca reforma y cómo conseguir una?

Según la  la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) en 2023 la edad media del parque de viviendas en España era de 43 años. Eso quiere decir que cuando vayas a buscar una casa es probable que te encuentres con baños con azulejos azules oscuro, paredes estucadas y posters de Nino Bravo en las paredes. Asi que a no ser que quieras vivir en Cuéntame, es probable que quieras reformar la casa, tirar tabiques y modernizar en lo posible la situación. Pero claro, si ya la hipoteca es un ojo de la cara…¿cómo hacemos para pagar la reforma? Pues (redoble de tambores) ¡con una hipoteca reforma!

En este artículo, vamos a desglosar todo lo que necesitas saber, para conseguir una hipoteca reforma y darle una nueva vida a ese piso de los años 60.

¿Cómo se consigue la hipoteca reforma?

Para solicitar una hipoteca reforma (y sin reforma también) primero asegúrate de cumplir con los requisitos básicos de cualquier hipoteca: ingresos estables, un buen historial crediticio, contrato indefinido, una cuota que no supere el 30-35% de tus ingresos netos, no tener más de 75 años y disponer del ahorro previo para afrontar el pago de impuestos y el % que no te proporcione el banco. Esto es esencial, ya que te permitirá acceder a la hipoteca y conseguir mejores ofertas y condiciones.

Si finalmente decides solicitar una hipoteca reforma, hay un punto clave que debes analizar muy bien: el valor de tasación. Este valor determinará el importe máximo de la hipoteca, pero estimarlo puede ser complicado, especialmente si no sabes exactamente cómo quedará el inmueble tras la reforma. Sin embargo, puedes incluir el valor de la rehabilitación en la tasación si tienes una licencia de obra, un proyecto visado por un colegio profesional, y si la reforma cubre al menos el 50% de la superficie original y del valor de reemplazamiento bruto del edificio, excluyendo el terreno. Ten en cuenta que, tras la reforma, el valor de tasación podría aumentar, lo que podría permitirte acceder a un importe mayor, pero no es algo seguro. Así que, si estás pensando en una renovación a lo «Extreme Makeover«, asegúrate de que tus expectativas estén alineadas con lo que el banco está dispuesto a financiar.

Para que el banco abone el dinero para la reforma, tendrás que presentar un presupuesto detallado del proyecto. No vale con decir que quieres «cambiar un poco la cocina«; debes especificar cada coste y justificarlo. Además, prepárate para conocer íntimamente a tu tasador, ya que el banco necesita asegurarse de que la obra avanza correctamente antes de liberar cada parte del préstamo, y vendrá varias veces. Este control adicional asegura que no te gastes el dinero de la reforma en unas merecidas vacaciones (aunque la idea suene tentadora).

¿Este tipo de hipoteca es para ti o no?

Una hipoteca reforma es ideal si has encontrado una casa que necesita un cambio radical, pero quieres financiar la compra y la reforma en un solo paquete. Este tipo de préstamo es perfecto para compradores que ven potencial donde otros solo ven problemas. Sin embargo, no es para todos. Si prefieres una casa lista para entrar a vivir, o si no te sientes cómodo con el proceso de obras y la incertidumbre sobre el valor final de la propiedad, quizá debas pensarlo dos veces.

Además, recuerda que el valor de tasación inicial es crucial. Aunque puedes incluir el coste de la reforma en la tasación si cuentas con una licencia de obra y un proyecto visado, este proceso puede ser más complicado… ¡pero para eso esta h2b Hipotecas para ayudarte en todo momento!

Pros y contras: lo bueno, lo malo y lo feo de la hipoteca reforma

Lo bueno: Con una hipoteca reforma, puedes financiar la compra y renovación de una casa en un solo préstamo, con un interés mejor que el de un préstamo personal, lo que puede significar un ahorro importante. Además, las mejoras pueden aumentar significativamente el valor de tu propiedad, solo pagarás intereses durante la reforma y tienes la ocasión de mejorar la eficiencia del edificio y contribuir a un mundo más sostenible y ahorrar en las futuras facturas. Y por supuesto, tendrás una vivienda nueva a estrenar y realizada a tu gusto.

Lo malo: El proceso es más complejo que una hipoteca estándar, con trámites adicionales como la presentación de un proyecto de obra y varias tasaciones. El valor de tasación inicial es decisivo, y si no se estima correctamente, podrías tener menos financiación de la esperada.

Lo feo: Existe la incertidumbre de si el valor de la propiedad tras la reforma será suficiente para aumentar tu financiación. Aunque puede subir, no es garantía, y los imprevistos en la obra pueden desviar el presupuesto y el tiempo.

Papeles y más papeles: ¿Qué necesitas para la hipoteca reforma?

Solicitar una hipoteca reforma no es tarea fácil, y menos cuando se trata de reunir todos los documentos. Necesitarás los clásicos de siempre: tu DNI o NIE, comprobantes de ingresos como nóminas o declaraciones de la renta, y un historial crediticio limpio. Además, deberás presentar un presupuesto detallado de la reforma, la licencia de obra y el proyecto visado por un colegio profesional. La tasación inicial también es clave, ya que el banco determinará cuánto está dispuesto a prestarte basándose en ella.

Reforma integral: ¿Mejor pedir una hipoteca reforma o un préstamo personal?

Cuando decides lanzarte a una reforma integral, la gran pregunta es: ¿hipoteca reforma o préstamo personal? Si la reforma es considerable y requiere un gran presupuesto, una hipoteca reforma suele ser la mejor opción. Ofrece intereses más bajos y plazos más largos, lo que significa cuotas más manejables. Sin embargo, también implica más trámites, tasaciones y papeleo.

Por otro lado, un préstamo personal es más rápido y menos burocrático, pero con intereses más altos y plazos más cortos, lo que puede hacer que las cuotas sean más elevadas. Además, los importes máximos que puedes pedir suelen ser menores que con una hipoteca reforma.

¿Qué es un préstamo por disposiciones?

Cuando solicitas una hipoteca reforma, el banco no te da todo el dinero de golpe para que te lo gastes a lo loco. En su lugar, te entrega el dinero en «disposiciones» o etapas, según avanza la obra. Esto asegura que el dinero se usa realmente para las reformas y no para otra cosa (como unas vacaciones que tanto deseas). Cada vez que se completa una fase de la reforma, el banco envía a un tasador para comprobar que todo está en orden antes de liberar la siguiente parte del préstamo.

Este sistema es ideal para mantener un control sobre el proyecto y asegurarte de que los fondos se destinan exactamente a lo que están previstos. Pero, claro, significa que tendrás que lidiar con más visitas del tasador y más papeleo a lo largo del proceso. Así que, aunque suene complejo, en realidad es un mecanismo de protección para ambas partes: tú te aseguras de que la obra avanza como debe, y el banco se asegura de que su dinero está bien invertido.

Reforma en progreso: ¿Cómo saber que la obra avanza y no se detiene?

Durante una reforma financiada con hipoteca, asegurarse de que todo va sobre ruedas es clave. El banco jugará un papel fundamental aquí, ya que no soltará el dinero completo hasta estar seguro de que la obra progresa según lo planeado. Para esto, se realizan inspecciones periódicas por parte de un tasador, quien evaluará el avance de las reformas. Solo si todo está en orden, el banco liberará las siguientes disposiciones del préstamo. Este sistema de control te garantiza que la obra no se detenga inesperadamente y que los fondos se utilicen correctamente. Aunque puede parecer un poco pesado, es un mecanismo que te da tranquilidad y asegura que la reforma se lleve a cabo de acuerdo con lo previsto. ¡Así, no habrá sorpresas desagradables ni obras eternas!

¿Cuánto cuesta que te digan cuánto cuesta?

La tasación es un paso crucial en el proceso de obtener una hipoteca reforma, y, sí, tiene su coste. Este puede variar dependiendo del valor de la vivienda y de la complejidad de la reforma, pero lo habitual es que oscile entre 300 y 600 euros, aunque podría ser más o menos en casos especiales o dependiendo de la oferta del banco.

Además, recuerda que este no es un gasto único. Habrá tasaciones adicionales a lo largo del proceso de reforma para asegurarse de que la obra avanza según lo previsto. Estos gastos adicionales son importantes a tener en cuenta en tu presupuesto total. Así que, aunque sea un coste más, te asegura que la obra se valora adecuadamente y que la financiación sigue su curso sin problemas. ¡Y con suerte, sin sustos en el camino!

¿Cada cuanto se tasa la vivienda?

La frecuencia de las tasaciones durante una reforma financiada con hipoteca no es al azar; generalmente, la entidad financiera establece un calendario basado en el avance de la obra. Normalmente, la primera tasación se realiza al inicio para fijar el valor de la vivienda antes de la reforma. A partir de ahí, se programan visitas en diferentes fases del proyecto, como cuando se completa una etapa significativa de la obra. Estos momentos suelen coincidir con las disposiciones del préstamo, asegurando que todo se esté desarrollando según lo planificado antes de liberar más fondos.

Si has llegado hasta aquí ya solo necesitas ponerte el casco de obras y empezar a tirar paredes!