Hipoteca nuda propiedad: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Te has topado con el término «hipoteca nuda propiedad» y te has quedado con cara de póker? No te preocupes, en h2b Hipotecas y a través de nuestro h2b Magazine estamos para desentrañar este concepto y mostrarte cómo puede ser una opción interesante en el mundo inmobiliario.

¿Qué es la nuda propiedad?

Imagina que tu casa es una tarta. La nuda propiedad sería la base de la tarta, mientras que el usufructo es la deliciosa cobertura de nata y fresas. En términos legales, la nuda propiedad te otorga la titularidad del inmueble, pero sin el derecho a usarlo o disfrutarlo; ese privilegio pertenece al usufructuario. Es decir, eres el dueño, pero otra persona vive en la casa.

El concepto de nuda propiedad no es algo que se hayan inventado en una reunión de vecinos hace dos días. Su origen se remonta al Derecho Romano, ese sistema legal que, por cierto, sigue marcando buena parte de las leyes en España y otros países europeos. Sí, los romanos no solo nos dejaron calzadas y acueductos, también se les ocurrió dividir la propiedad de una casa en dos derechos separados: la nuda propiedad y el usufructo.

¿Por qué se llama «nuda»?

La palabra «nuda» viene del latín «nudus», que significa desnudo. Y no, no tiene nada que ver con vender casas ligero de ropa. Se llama así porque es una propiedad “desnuda” de derechos de uso y disfrute. Es decir, el propietario tiene el título, el papelito que dice que la casa es suya, pero no puede vivir en ella ni alquilarla mientras dure el usufructo.

Es como si tuvieras las llaves de un coche, pero otro conduce y lo usa todos los días. Tú eres el dueño, sí, pero no puedes montarte en el coche hasta que el otro decida dejarlo o fallezca.

Los romanos dividieron la propiedad porque les encantaba eso de poner normas a todo (y también porque eran bastante ingeniosos). Crearon dos conceptos:

• Usus fructus (usufructo): Derecho a usar y disfrutar una cosa ajena, y a obtener los frutos que produzca.
• Nudus dominium (nuda propiedad): Titularidad del bien, pero sin uso ni disfrute hasta que termine el usufructo.

Esta división se pensó para facilitar herencias y cesiones entre familiares. Por ejemplo, un pater familias podía dejar su casa a sus hijos como nudos propietarios, pero su esposa mantenía el usufructo hasta su fallecimiento. Aunque parezca un concepto arcaico, la división entre nuda propiedad y usufructo se ha mantenido porque resuelve situaciones muy reales:

• Personas mayores que quieren seguir viviendo en su casa pero necesitan liquidez.
• Padres que quieren asegurar que sus hijos hereden la propiedad, pero seguir disfrutando de ella mientras vivan.
• Inversores que buscan oportunidades a largo plazo comprando más barato.

Vamos, que los romanos ya vieron que no siempre se puede tener todo: tener la tarta y a la vez comértela. A veces, te quedas con el plato (nuda propiedad) y otros se comen el pastel (usufructo), pero sabes que algún día te tocará el postre entero. Eso sí, hay que tener paciencia, pero el inexorable paso del tiempo siempre acaba entregándote el plato entero. Y así para siempre, ya lo decían también ellos: tempus fugit.

¿Cómo funciona la venta de la nuda propiedad?

Supongamos que el señor García, de 70 años, decide vender la nuda propiedad de su vivienda para obtener liquidez, pero quiere seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Un inversor compra la nuda propiedad a un precio reducido (generalmente entre un 30% y un 50% menos del valor de mercado), y el señor García conserva el usufructo vitalicio. Así, el vendedor obtiene dinero en efectivo y el comprador adquiere una propiedad a menor costo, aunque deberá esperar para disfrutarla plenamente.

¿Es posible conseguir una hipoteca de nuda propiedad?

Sí, es posible, pero con matices. Según el Artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el nudo propietario tiene derecho a solicitar una hipoteca sobre la vivienda, pero solo sobre la nuda propiedad, ya que el usufructo pertenece a otra persona. Sin embargo, en la práctica, las entidades bancarias suelen mostrarse reticentes a conceder este tipo de hipotecas debido a la limitación de derechos sobre el inmueble. Prefieren hipotecar el pleno dominio, es decir, la propiedad completa con el usufructo incluido y por ello puede que la financiación sea menor o limitada a un % concreto.

De todos modos, en los últimos tiempos se ha ido flexibilizando y se están concediendo más hipotecas de nuda propiedad ya que es una tendencia en alza.

¿Qué ventajas ofrece la hipoteca de nuda propiedad?

Para el vendedor (usufructuario):

• Liquidez inmediata: Obtiene fondos sin dejar de vivir en su hogar.
• Estabilidad: Puede disfrutar de su vivienda durante el tiempo acordado, generalmente hasta su fallecimiento.

Para el comprador (nudo propietario):

• Inversión a largo plazo: Adquiere una propiedad a un precio reducido.
• Revalorización: Con el tiempo, el valor del inmueble puede aumentar, incrementando la rentabilidad de la inversión.

¿Qué riesgos implica?

Como en todo negocio, hay que considerar ciertos riesgos:

• Para el comprador: La incertidumbre sobre cuándo podrá disponer plenamente del inmueble, ya que depende de la duración del usufructo.
• Para el vendedor: Aunque menos común, si el comprador hipoteca la nuda propiedad y no cumple con los pagos, podría haber implicaciones legales que afecten al inmueble.

¿Qué tener en cuenta antes de optar por una hipoteca de nuda propiedad?

• Asesoramiento profesional: Es fundamental contar con expertos legales y financieros que analicen cada caso particular.
• Condiciones claras: Establecer detalladamente los derechos y obligaciones de ambas partes en el contrato.
• Evaluación financiera: Considerar si esta opción es la más adecuada según las necesidades y circunstancias de cada parte.

¿Cuál es la tendencia actual de la nuda propiedad en España?

La nuda propiedad ha ganado popularidad en España en los últimos años. En 2023, se registraron 1.845 compraventas de nuda propiedad de viviendas, lo que representa un incremento del 11,3% respecto al año anterior. Este dato es el más alto de los últimos nueve años y medio. Las comunidades autónomas con mayor número de operaciones fueron Comunidad Valenciana (461), Andalucía (321), Madrid (263), Cataluña (212) y Canarias (138).

¿Qué proyecciones hay para el futuro?

Las hipotecas con nuda propiedad están al alza y llevan años incrementándose y se espera que la tendencia continúe. Factores como el envejecimiento de la población y la necesidad de obtener liquidez por parte de los propietarios mayores sugieren que este tipo de operaciones seguirá creciendo en los próximos años.

En resumen, la hipoteca de nuda propiedad es una herramienta financiera que puede beneficiar tanto a vendedores como a compradores. Sin embargo, es esencial contar con asesoramiento especializado, como el nuestro, para garantizar que esta opción se ajuste a las necesidades y expectativas de ambas partes.